Low Cost Housing

Sejarah Low cost housing

Low cost housing mulai dikenal di Amerika pada tahun 1929. Pada saat itu Amerika sedang mengalami penurunan karena banyaknya pengangguran dan tunawisma. Pada tahun 1937 untuk pertama kalinya dibuat UU tentang Public Housing Authorities (PHAs) dan kemudian diterapkan dengan membangun perumahan umum pertama. Setelah Perang Dunia II perhatian pemerintah mulai semakin memperhatikan tentang penyediaan rumah yang layak dan lingkungan yang baik bagi setiap warga Amerika. Pada tahun 1965, pemerintah berusaha memperhatikan perumahan bagi penduduk berpenghasilan rendah dengan memberikan subsidi langsung kepada pengembang yang akan membangun perumahan bagi keluarga berpenghasilan rendah, serta menyediakan pinjaman berbunga rendah bagi pengembang.

Pada tahun 1974, Presiden Nixon memperkenalkan metode lain untuk menyediakan perumahan bagi penduduk berpenghasilan rendah yaitu dengan program The 8 Section Rental Assistance Program, yaitu tentang penyediaan perumahan dalam bentuk sewa. Pada tahun 1987, Presiden Reagan membentuk the Low Income House Tax Credit, sebagai investor untuk memacu pengembangan produksi perumahan berpenghasilan rendah oleh investor swasta. Dan penerapan low cost housing di Amerika semakin meningkat seiring dengan berjalannya waktu (Rental Housing Online , n.d.).

Karena itu maka kepedulian dari semua pihak terkait dengan pengembangan rumah-rumah dengan haga terjangkau sangat diperlukan untuk meningkatkan jumlah perumahan berbiaya rendah (low cost housing) sehingga diharapkan kebutuhan akan rumah masyarakat miskin dapat terpenuhi dengan baik.

Pengertian Low cost housing

Dibawah ini merupakan pengertian dari Low cost housing :

• Low cost housing merupakan rumah terjangkau bagi rakyat miskin atau berpenghasilan rendah baik individu maupun keluarga (Lefebvre, 2004).
• Low cost housing adalah konsep baru yang berhubungan dengan penganggaran yang efektif dan mengikuti teknik yang membantu dalam mengurangi biaya konstruksi melalui penggunaan bahan-bahan yang tersedia secara lokal bersama dengan peningkatan ketrampilan dan teknologi tanpa mengorbankan kekuatan, peforma dan kehidupan adalah struktur (Civil Enginering Portal, n.d., para. 1).

Strategi Low cost housing

Seperti yang diketahui definisi low cost housing berdasarkan dari bacaan di atas untuk membuat sebuah rumah low cost housing tidaklah mudah maka diperlukan strategi-strategi tertentu. Secara garis besar strategi tersebut dapat dibagi menjadi seperti di bawah ini:

1. Strategi Penggunaan Lahan.
2. Strategi Prosedur Administrasi.
3. Strategi Pengembangan Standar.
4. Strategi Tipe Low cost housing.
5. Strategi Program Pelesetarian Perumahan.
6. Strategi Keuangan Perumahan. (Housing Evaluation Report, 2002).

Berikut ini adalah sedikit penjelasan tentang strategi-strategi untuk membuat sebuah low cost housing di atas :

1. Strategi Penggunaan Lahan.

Memilih tempat atau tanah terbaik dimana perumahan tersebut akan dibangun. Dalam mendirikan sebuah perumahan tidak harus dimulai membangun dari tanah kosong tapi dapat juga dari mengubah bangunan yang sudah ada (bangunan tua atau tidak terpakai). Strategi penggunaan lahan ini juga dapat diterapkan dengan pembagian zona menurut pendapatan minimum dan harga tanah. Strategi penggunaan lahan ini biasanya dapat dibagi lagi menjadi beberapa strategi antara lain:

Pengembangan pengisian (Infill Development) : pada beberapa daerah di kota-kota besar yang fasilitasnya umumnya sudah ada seperti transportasi kemungkinan besar masih terdapat lahan kosong atau lahan yang dapat dimanfaatkan. Pengembangan pengisian inilah yang nantinya diletakkan pada lahan tersebut untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan pada daerah tersebut. Biaya pengembangan pengisian ini juga dapat ditekan karena lokasinya yang dekat dengan banyaknya fasilitas maka biayanya pun semakin murah. Selain itu pengembangan pengisian ini juga pasti akan disukai oleh para penghuni karena lokasinya yang dekat dengan fasilitas-fasilitas umum dan transportasi karena mereka dapat menghindari biaya tinggi dari kendaraan pribadi.Hal ini juga dapat mengurangi kemacetan dan membuat system transportasi menjadi lebih efisien dan banyak digunakan oleh masyarakat(Housing Evaluation Report, 2002).

Konversi (Reuse) : Pada jaman sekarang banyak komunitas perkotaan besar yang kurang memanfaatkan pasokan-pasokan tanah yang ada. Maksudnya adalah banyak lahan-lahan dikota besar yang tidak berfungsi dengan baik seperti bangunan-bangunan tua seperti pabrik dan sekolah dan bangunan yang tidak terpakai lagi atau penggunaannya belum maksimal. Maka dari itu strategi ini bertujuan untuk mengubah bangunan-bangunan tersebut supaya nantinya bangunan ini dapat digunakan sebagai pengembangan pengisian sehingga penggunaannya bisa maksimal. Strategi ini juga menimbulkan beberapa keuntungan antara lain:

• Dekat dengan fasilitas transportasi publik, tempat perbelanjaan dan tempat pekerjaan.
• Lebih murah jika dibandingkan daripada konstruksi baru.
• Lebih efisien memanfaatkan infrastruktur yang ada dan tanah pasokan.
• Dapat digunakan untuk perumahan berbiaya rendah.

Upzoning : Karena biaya lahan atau harga tanah dari waktu ke waktu semakin naik maka pengurangan lahan tentu semakin penting untuk menekan biaya membuat rumah. Karena apabila harga lahan naik atau mahal maka biaya dari sebuah rumah semakin mahal juga. Bahkan dari beberapa kontraktor didapatkan perbandingan antara harga tanah dan harga total rumah adalah 1:4 . Dan satu diantara banyak metode/strategi pengurangan lahan adalah dengan mengurangi ukuran sebuah rumah dengan cara pembangunan ke atas/vertikal. Apalagi hal ini didukung dengan tingginya tingkat kepadatan lahan pada kota-kota besar, terutama lokasi-lokasi yang ramai seperti pusat kota(Housing Evaluation Report, 2002).

Pembagian cluster : Sebagai komunitas perkotaan yang besar, sisa lahan kosong yang ada pada perumahan misalnya taman atau tanah yang berbentuk lereng curam menyebabkan lahan yang tidak efektif . Sedangkan untuk mengubah lereng tersebut untuk dapat digunakan membutuhkan biaya yang tinggi. Untuk mengatasi masalah di atas pembagian cluster menawarkan cara menjaga pembangunan perumahan dengan biaya yang rendah, dengan cara mengurangi ukuran minimum dan membatasi pengembangan bagian yang paling cocok dari

suatu bangunan. Pembagian cluster ini menyediakan sarana untuk mencapai efisiensi lahan yang lebih besar, selain itu pembagian cluster ini juga memiliki beberapa keuntungan lain yaitu pembangunan infrastruktur menjadi lebih rendah dan biaya pemeliharaan yang lebih murah dengan mengurangi panjang jalan,trotoar, dan jalur utilitas. Ruang pelestarian terbuka yang lebih besar yang dapat digunakan untuk masyarakat dan untuk penghuni(Housing Evaluation Report, 2002).

2. Strategi Prosedur Administrasi.

Prosedur ini adalah prosedur untuk merampingkan proses administrasi dalam membuat sebuah perumahan low cost housing. Biasanya prosedur dalam membuat sebuah perumahan sangat rumit dangan adanya strategi ini maka dalam membuat perumahan khususnya perumahan low cost housing prosedurnya dapat dipermudah. Dalam pemrosesan izin surat-surat untuk membuat rumah low cost housing akan menjadi prioritas utama. Prosedur administrasi ini biasanya dapat dikelompokan menjadi dua yaitu perampingan prosedur administrasi dan prioritas pemrosesan izin (Housing Evaluation Report, 2002).

Perampingan prosedur administrasi : Biaya pemeliharaan termasuk salah satu biaya yang tersembunyi dalam anggaran pembangunan perumahan. Biaya-biaya tersebut adalah biaya yang terlibat dalam masa menjalankan proyek dan persiapan proyek. Contohnya seperti biaya bulanan asuransi, kantor, staf, peralatan, patroli keamanan, dll. Ketika masa pembangunan berjalan biaya-biaya ini juga semakin lama semakin menumpuk dan akhirnya mengakibatkan harga perumahan pun menjadi lebih mahal. Dalam beberapa yuridiksi di negara-negara lain waktu yang digunakan untuk mengeluarkan satu set lengkap izin untuk mendirikan sebuah perumahan bisa memakan waktu lebih dari 90 hari. Bayangkan lamanya waktu yang digunakan ini, pasti dampaknya sangat besar kepada biaya pemeliharaan. Maka dari itu disediakan strategi ini untuk merampingkan prosedur adminitrasinya. Hal ini dapat dilakukan dengan cara-cara sebagai berikut: counter tempat layanan yang terpusat maksudnya adalah dijadikan satu tempat layanan untuk mengurus izin sehingga bisa menghemat waktu transportasi dan antri. Kemudian mengurangi prosedur administrasi yang rumit. Selain itu meringkas izin bangunan beserta persetujuan persyaratannya, dan yang terakhir percepatan proses pembuatan izin(Housing Evaluation Report, 2002).

Prioritas pemrosesan izin : Prioritas pemrosesan izin dapat mengurangi biaya perumahan dengan meminimalkan jumlah waktu dan biaya terlibat dalam pemrosesan perizinan dan persetujuan. Namun apabila terlalu banyak izin yang diprioritaskan juga tidak bermanfaat. Prioritas pemrosesan izin ini paling efektif bila digunakan secara selektif seperti program-program pemerintah yaitu mengembangkan perumahan sederhana tersebut harus dipastikan digunakan oleh pihak yang benar-benar membutuhkan (Housing Evaluation Report, 2002).

3. Strategi Pengembangan Standar.

Menurunkan standar dari sebuah bangunan low cost housing dibandingkan bangunan lainnya. Maksudnya adalah mengurangi setiap fasilitas yang ada di setiap bangunan. Seperti persyaratan halaman depan dan halaman samping : Dengan mengurangi panjang halaman depan maka dapat mengurangi beberapa hal yang dapat menimbulkan biaya yang cukup tinggi. Misalnya seperti biaya pemasangan pipa dan kabel , trotoar dan jalan masuk. Dengan mengurangi hal ini maka dapat mengurangi biaya untuk membuat sebuah rumah sederhana. Selain itu dapat juga dengan mengurangi persyaratan halaman samping, maka lahan yang tidak berguna dapat berkurang. Dengan cara ini biaya perumahan juga dapat dikurangi karena luas rumah menjadi lebih besar atau luas tanah yang digunakan semakin kecil(Housing Evaluation Report, 2002).

Dan juga seperti persyaratan parkir : Terkadang di setiap rumah bahkan rumah sederhana yang kecil pun terdapat lahan yang digunakan sebagai tempat parkir atau yang biasanya disebut garasi. Dan juga biasanya tempat parkir yang disediakan tersebut tidak sesuai dengan rumahnya. Maksudnya kadang kala terdapat rumah yang kecil tetapi memiliki tempat parkir yang luas yang bahkan bisa digunakan untuk 2 buah mobil. Maka dari itu hal ini dapat diantisipasi dengan cara menyesuaikan kebutuhan parkir dengan jumlah kamar tidur per unit dan dengan mengurangi persyaratan untuk tipe perumahan kecil atau sederhana yang tidak membutuhkan lahan parkir. Atau dapat juga dengan membatasi jumlah kendaraan pada perumahan yang memiliki sarana transportasi yang baik. Misalnya perumahan dilewati oleh bus dan kendaraan umum lainnya. Hal ini tentu saja akan mengurangi lahan yang digunakan sehingga harga perumahan juga semakin menurun serta pemanfaatan sistem transportasi yang lebih efisien (Housing Evaluation Report, 2002).

Selokan, trotoar, sistem sanitasi dan peralatan keselamatan kebakaran : Dengan mengurangi jumlah dan luas sarana-sarana diatas maka dapat menghemat biaya perumahan. Selain itu dengan mengurangi jumlah dan luasnya, biaya perumahan juga dapat dihemat dengan cara mengganti bahan dari sarana-sarana tersebut seperti trotoar dan sistem sanitasi(Housing Evaluation Report, 2002).

4. Strategi Tipe Low cost housing.

Dalam membuat low cost housing dapat dipilih beberapa tipe perumahan sesuai yang diinginkan dan dibutuhkan. Beberapa tipe perumahan low cost housing: perumahan share, rumah dengan satu kamar penghuni, perumahan mobile, dan lainnya(Housing Evaluation Report, 2002).

Perumahan mobile, perumahan ini merupakan salah satu tipe low cost housing biasanya perumahan ini banyak ditemui di negara-negara maju seperti di Eropa dan Amerika, tetapi yang paling banyak terdapat di Amerika Serikat. Perumahan mobile memiliki beberapa keuntungan antara lain dapat berpindah tempat dari satu tempat ke yang lainnya. Selain itu biayanya juga lebih murah dibandingkan dengan rumah sederhana(Housing Evaluation Report, 2002).

Perumahan bersama : Dalam beberapa tahun terakhir, jumlah rumah tangga tunggal meningkat tajam dibandingkan jumlah total rumah tangga. Sehingga kebutuhan akan perumahan juga meningkat. Kemudian ada beberapa kecenderungan untuk memanfaatkan perumahan yang sudah ada. Pengaturan perumahan bersama menawarkan sarana yang menyediakan perumahan bagi rumah tangga tunggal untuk menghindari biaya yang lebih mahal jika dibandingkan dengan membuat unit baru. Pemilik rumah yang mau berbagi biasanya berupa penghuni lansia yang membutuhkan bantuan dengan pekerjaan rumah tangga atau untuk memberi rasa keamanan apabila ada orang dewasa yang masih muda. Ataupun bagi pemilik yang membutuhkan teman. Biasanya program perumahan bersama ini dilaksanakan oleh lembaga khusus yang mengatur kecocokan antara pemilik dan penghuni(Housing Evaluation Report, 2002).

Unit tinggal tambahan atau aksesori : Semakin banyak keluarga yang membutuhkan tempat tinggal apalagi bagi keluarga yang memiliki penghasilan rendah. Salah satu cara untuk mengatasi hal ini adalah dengan cara unit tinggal tambahan atau aksesori. Unit tinggal ini menawarkan cara sewa dengan biaya yang rendah. Mereka juga umumnya lebih murah untuk mengembangkan dibandingkan dengan konstruksi baru dan dapat diproduksi lebih cepat. Aksesori unit tinggal yang independen, unit hidup mandiri yang diciptakan dari ruang surplus di rumah satu keluarga yang ada. Selain itu keuntungan yang didapat pemilik rumah yaitu mendapat penghasilan dari uang sewa tersebut. Hal ini mendorong penggunaan tempat atau lahan yang lebih efisien(Housing Evaluation Report, 2002).

Perumahan dengan satu unit kamar : sebuah rumah yang sangat kecil biasanya tidak lebih besar dari 150-200 kaki persegi. Sedangkan dapur dan fasilitas kamar mandi ada diluar dan digunakan secara bersama-sama dengan unit yang lainnya. Secara tradisional biasanya perumahan ini telah beroperasi sebagai tempat pekerja berlokasi di tempat komersial atau pabrik-pabrik yang menawarkan perumahan murah untuk orang dengan pendapatan terbatas(Housing Evaluation Report, 2002).

5. Strategi Program Pelestarian Perumahan.

Strategi ini bertujuan untuk menjaga supaya produk perumahan low cost housing tidak hilang karena adanya perumahan – perumahan lain, strategi ini juga bertujuan agar produk low cost housing ini dapat terjual seluruhnya. Selain menghasilkan perumahan yang lebih terjangkau, juga penting untuk mempertahankan dan meningkatkan perumahan sederhana yang sudah ada. Karena apabila perumahan sederhana yang sudah ada tidak dipelihara dengan baik maka kepercayaan masyarakat terhadap perumahan sederhana akan hilang dan nantinya perumahan ini tidak laku di pasaran. Karena itu strategi ini sangat penting agar setiap pihak yang terlibat dapat mengetahui kerusakan yang terjadi pada perumahan dengan cepat supaya kerusakan tidak meluas yang dapat berakibat fatal bagi penghuni. Sedangkan dana yang digunakan untuk perbaikan dapat berasal dari banyak pihak mulai dari badan-badan pemerintah, pengembang, sektor swasta seperti bank, dan dapat juga melalui sumbangan atau bantuan penghuni itu sendiri(Housing Evaluation Report, 2002).

Salah satunya adalah otoritas atau badan pengembangan publik : Dibuat dengan tujuan untuk memperbaiki kondisi kehidupan secara umum di daerah propinsi dan melakukan segala macam dan jenis layanan masyarakat. Badan ini dapat melaksanakan kekuasaan otoritas perumahan seperti menjual dan membeli properti, layanan kredit atau KPR, meminjam dan memberi pinjaman dana, dan menerbitkan obligasi atau surat hutang lainnya. Setiap properti yang dimiliki dan dipelihara oleh badan ini digunakan terutama untuk perumahan sederhana (Housing Evaluation Report, 2002).

6. Strategi Keuangan Perumahan.

Sumber dana atau subsidi dapat berasal dari banyak instansi, antara lain Sumber dana yang berasal dari kota atau kabupaten : sebuah kota atau kabupaten dapat membantu dalam pengembangan atau pelestarian perumahan yang dimiliki secara umum atau bagi penduduk yang berpendapatan rendah dengan cara memberikan pinjaman atau hibah dana umum ke pemilik atau pengembang perumahan lokal. Sedangkan dana yang didapat kota atau kabupaten berasal dari pajak atau iuran bulanan lainnya yang diberikan kepada pemerintah kota atau kabupaten(Housing Evaluation Report, 2002).

Ada pula sumber dana yang berasal dari pemerintah pusat : Menciptakan program-program perumahan terutama perumahan untuk masyarakat berpendapatan rendah. Program-program tersebut biasanya berbentuk subsidi. Bentuk subsidinya bermacam-macam ada yang berupa potongan harga apabila membeli rumah atau pengurangan bunga cicilan apabila membeli rumah dengan kredit. Selain itu ada juga yang berupa menghapuskan atau mengurangi pajak-pajak perumahan atau kekayaan. Sumber dana untuk memberikan subsidi berasal dari pajak pemerintah yang didapat setiap tahunnya yang dianggarkan dari rencana anggaran biaya tahunan. Atau yang di negara Indonesia dikenal dengan RAPBN(Housing Evaluation Report, 2002).

Sumber dana yang berasal dari swasta : Dapat dibagi menjadi beberapa bagian yaitu bank pemerintah, bank swasta, dan instansi-instansi swasta lainnya. Tujuan dari pihak-pihak ini tentu saja membantu mengembangkan perumahan terutama perumahan sederhana. Dan pihak yang giat dalam melakukan hal ini tentu saja bank pemerintah karena mereka harus mendukung program pemerintah ini. Bantuan-bantuan yang diberikan oleh bank kepada masyarakat biasanya berupa kredit pemilikan rumah atau yang di negara Indonesia disebut KPR. Sedangkan kepada pengembang berbentuk pinjaman dana yang berbunga rendah atau pinjaman bersubsidi sesuai dengan ketentuan pemerintah. Pinjaman bersubsidi ini dapat menanggung biaya proyek perumahan(Housing Evaluation Report, 2002).